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作家：余飞

01

成齐楼市，卖疯了

乱伦强暴

当厦门、重庆、南京、长沙等城市的行情，在插足11月份坐窝转弱之际，相同是二线城市的成齐，却卖疯了。

先行为齐10月份的行情。

10月份，成齐新址成交7269套，环比增长36.8%，同比下降34%。比昨年同期下降了三分之一。

二手房成交环比、同比均增长，但19807套成交量，依旧是一个很世俗的数目，低于本年的4月份、7月份，和昨年3月份的成交量比拟更是差得很远。

10月份成齐的行情，天然不是畸形惊艳，但成交量跌势止住，开启上升之路。插足11月份，则开启了落拓模式。

逐日经济新闻最新泄露：

截止11月30日，成齐新址成交11401套，环比上升56.8%，创下年内新高；二手房成交量达26219套，为2023年4月以来最高值，11月累计成交37620套。

新址11401套成交量与二手房26219套成交量是什么主意？不错纵向对比一下。

新址成交量比拟于本年之前的过往月份，并不算高，但却是本年冷却行情中的最高成交量。

二手房26219套成交量，则号称历史第二高，仅比昨年3月份的28189套低一些。

以此等成交量，到本年年末，成齐概况率会蝉联中国楼市第一城。

2022年年中，成齐的商品房成交量就取代武汉，登上了楼市第一城宝座。

2023年年末，成齐新址成交量14.75万套，位居寰宇第一。二手房成交量21.99万套，位居寰宇第一，是当之无愧的楼市第一城。

2024上半年，成齐新址+二手房共计成交15.29万套，依旧位列第一。

02

成齐楼市，为何这样能扛

在这一轮房地产攻击当中，最能扛的城市，除了上海，概况就只好成齐了。

从2021年年中运行，寰宇楼市插足了攻击周期当中。尔后中心城市按序堕入泥淖。

成齐却显得尤为畸形，因为在2021年中至2022年年末这段时辰里，东中部热门城市基本沿途开启了攻击，但成齐依旧热火朝天。

2022年，成齐二手房成交量在当年创下了历史新高。新址和二手房价钱更是捏续上升。

直到昨年，成齐才运行转向。

成齐市统计局数据，2023年景齐商品房销售面积2204.2万每每米，同比下降3.9%。

房价方面，国度统计局数据显现，成齐新址从昨年11月份运行转向下降，二手房则从昨年7月份运行下降。

插足2024年，在寰宇大势影响下，成齐跌势在加速。

但9月末一线城市的限购大安谧，仍是官方出台的种种增量政策，让一线城市的行情大放异彩，而作为新一线城市领头羊的成齐，热度也随之起来。

从国度统计局泄露的数据来看，10月份在二手房行情带动下，成齐的二手房价钱止跌上升，环比上升了0.4%，成为8个二手房价钱上升的城市之一。不外同比仍下降8.7%。

制图：城市财经；数据：国度统计局

成齐楼市为何这样能扛？

本号合计，有三个要素。

第一，泡沫并莫得高到离谱。

我在之前的著作中屡次强调过，当下各城市碰到的楼市困局，齐是当年房价拚命上升形成的。

成齐的房价上升样子，与长沙相通，齐是温水出青蛙，钝刀子割肉模式。

每月涨少量，捏续不断地上升，终年累月捏续上升。

这种模式之下，一方面房价完全量相对东部热门城市并不太高，众人的接收度比较高。留神，这里说的是相对，不要钻牛角尖。

咫尺成齐的二手房均价均价跌至1.7万元/每每米。与厦门的动辄六七万，杭州、南京、苏州的动辄四五万，宁波、东莞的动辄三四万比拟，成齐房价完全量天然也很高，但比拟之下，接收度相对好一些。

其他城市的众人，戮力一跳也莫得买的指望。成齐世俗众人努力一下，照旧有购房的但愿。这是成齐楼市耐扛的底层逻辑。

第二，东说念主口不断涌入，需求不断加多。

归功于成齐频年来的告捷宣传，成齐频年来名声大噪。再加上四川盆地独到的宜居要求，以及东部城市房价高企的近况，成齐以前十年告捷收割了一波东说念主口。

七普数据显现，成齐以前十年（2010年至2020年）常住东说念主口增量高达581.9万东说念主，增量仅次于深圳、广州，位居寰宇第三。2021年，在东说念主口增量举座降档换速的布景下，成齐依旧加多了24.5万东说念主，位居第二。

2022年寰宇东说念主口见顶转向的布景下，成齐东说念主口增量从2021年的24.5万下降至7.6万。增量确凿跳水了，但依旧保捏着东说念主口增量。

2023年寰宇东说念主口加速下降的布景下，成齐常住东说念主口增量仍在10万之上，有13.5万增量，位居寰宇第五。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

东说念主口不断涌入，需求不断加多。

况且，要津的是，成齐不仅虹吸全川的购买需求，也邻接着西藏等西南地区的置业需求。

毕竟，成齐在官方的定位中，终点高。

2024年头，国务院批准《四川省国土空间经营（2021—2035年）》，明确四川是国度发展的战术土产货，寰宇独此一份，而成齐是土产货的中心；

7月，《对于进一步全面深刻阅兵 鼓动中国式当代化的决定》冷漠“配置国度战术土产货和要津产业备份”；

·9月15日，官方告示“将交流资金、期间、工作密集型产业从东部向中西部、从中心城市向土产货有序振荡”，成齐无用置疑是“要津产业备份”主力；

·9月27日，国务院批复《成齐市国土空间总体经营（2021—2035年）》，成齐城市定位「升格」——从“区域经济中心、科技中心”升级为“西部经济中心、西部科技更正中心”，同期新增“寰宇先进制造业基地”定位。

举座功能定位，比同级别的杭州、南京、济南齐要高。

成齐商报泄露了一组数据，去上半年有20万个家庭在成齐买房了。

第三，新址打折、二手房降价让利的成果。

10月份与11月份，尤其是11月份成齐行情走热背后，有政策要素。

比如10月15日成齐出台的多项楼市新政，包括购房落户、擢升公积金贷款额度等方法。

但更要津的是，新址打折、二手房降价让利。

据中国房地产报泄露，10月份成齐有项想象优惠力度仍旧比较大，亦然购房者捏续进场的困难原因之一。

截止记者到访本日，新但愿长麟府在售房源还有2套建筑面积约143每每米和20多套建筑面积约133每每米的户型。置业参谋人告诉记者，建筑面积约143每每米的户型最多能享受8个点优惠，建筑面积约133每每米的户型最多能享受10个点优惠。

上璟润府格式推出的则是“折上折”优惠。据该格式置业参谋人先容，咫尺是一房一价，但格式会先从备案价运行打折，然后针对房源的具体情况，最多再优惠5个点。举座算下来，有接近30个点的优惠。

二手房方面，市集举座降价氛围仍很浓。

川不雅新闻8月份的一篇报说念指出：

房主主动降价促成交的现象相等广宽，降价幅度因东说念主而异，而购房者大多耽搁歧路，念念再不雅望一下。多位中介称，一套房源简直要带看50次以上才气成交。业内分析东说念主士合计，咫尺成齐二手房市集张开了拉锯战。

从国度统计局数据来看，10月份成齐二手房环比天然上升了0.4%，但同比下降了8.7%。此外，从贝壳找房泄露的成齐二手房市集挂牌价来看，一直在降，哪怕10月份也不例外。

03

成齐楼市趋势扭转了吗

两个月的躁动，是否就讲明成齐楼市扭转了？

天然弗成，本号屡次强调过，10月份的火热行情在预感之中，11月和12月行情可能还会延续，毕竟到了年末，一方面有政策追加，另一方面还有房企年末打折冲销量。

是以情欲超市全文阅读，要津变化还得看来岁一季度的行情。

而本号的不雅点一直不变，这一轮攻击，仍将赓续，完毕为先锋早。

外洋评级机构惠誉给出的最新预测是，按照中国官方统计数据测算，瞻望中国新址价钱2025年将再下降5%，与本年的跌幅大要相等。同期，新址销售料将再下降10%。

根底原因在于宏不雅大环境带来的不细则性，无法给市集以信心和预期，莫得信心和预期，一线城市就会出现富东说念主不投资，中产不兜底，越来越多的穷东说念主收入缩水以致愈加买不起的风景。

是以，若是后续经济、产业、服务的数据无法赐与市集信心和预期，市集行情很难扭转。

何时是节点，无法预测。但有两点是不错投降的：

第一，房地产的黄金期间，仍是人面桃花了。等这一轮攻击完毕之后，一线城市中枢性段的优质住宅，依旧具备保值升值作用，但凭借炒房赚快钱的期间，不存在了。

第二，寰宇分化、区域分化、城市分化。

翌日的房地产市集，会是一个十分碎屑化的市集。不仅寰宇规模内分化严重，区域分化、城市里面分化相同严重。

毕竟，中国东说念主口红利仍是斥逐，而大广宽城市海量的库存近况也摆在这里。

这便意味着，这一波攻击之后，咱们的房价会近似于日本。

几个中枢城市群中的中枢城市（一线与部分强二线城市），价钱在通胀和需求作用下，赓续上升。其他大广宽城市，会在东说念主口流失之下，横盘几许年。少部分东说念主口流失严重，产业孱羸的城市，房价白菜化。

中枢城市，中枢区与郊区，会有相同的分化。

具体到成齐来说，成齐哪怕最近两个月大卖，但去化周期依旧很长。

分区域来看，武侯、天府新区、金牛、成华、青羊等中枢区域的新址去化周期齐在10个月以内。

近郊5区以温江的新址去化周期最长，约为17.34个月。

远郊区新址去化周期齐大于24个月，包括齐江堰、大邑、金堂、蒲江、简阳以及广义二圈层的青白江、新津、东部新区，这些区域的共同特征是新址库存较高且流速慢，因此去化周期长。

因此，成齐除了中枢区外，近郊区远郊区风险依旧偏大，尤其是远郊区。

细化板块来看，万年场、川师、锦江工业园、九里堤、桐梓林、洪河、安靖、红牌坊、锦江生态带、东湖、武侯新城、羊犀、机投、天府总部商务区、外金沙、市中心、廖家湾、中庸、怡心湖、世纪大路、茶店子这些板块的去化周期均小于6个月，房价会剖析得比较坚挺。

而岷江新城、简阳老城、平乐、大不雅、五龙山、三岔、贾家、天府生物城、阳光城、永商、外洋铁路港、洛带、斑竹林、金堂城区、青白江老城、蒲江寿安、江安、大邑城区、高铁新城、大面、河东新区、蒲江城区、青龙湖、牧马山、青城山、濛阳、柳林、金马、新城、龙桥等板块均超24个月，尤其是前边几个，去化周期进步100个月，攻击压力终点大。

从东说念主历害度来看，以前十年景齐虹吸的东说念主口，也大多流向了中枢区。新齐区十年常住东说念主口加多了79.8万东说念主，郫齐区、龙泉驿区、成华区、天府新区、高新区等中枢区，增量齐在前方。

制图：城市财经；数据：成齐市统计局

是以，岂论是从去化周期，照旧从东说念主口竞争力角度看，成齐楼市的安全地带在中枢区，需要严慎的地带在外围区。